Le DPE a été instauré en 2006 afin de transposer la directive européenne pour la performance énergétique des bâtiments. Il est devenu un outil grand public pour l’information des ménages sur la performance énergétique et climatique de leur logement.

Les biens sont classés de A à G en fonction de leur performance énergétique. Ceux notés F ou un G, taxés de « passoires thermiques », doivent progressivement disparaître du marché immobilier ancien.

La nouvelle version du DPE obligatoire pour vendre comme pour louer un logement n’a pas opéré le miracle attendu. Revu et corrigé à l’automne 2021, il ne note pas mieux les « passoires thermiques », bientôt interdites de location.

Un calendrier précis

Les propriétaires sont les premiers à en faire les frais. Dès le 25 août 2022, il ne sera plus possible d’augmenter le loyer d’un logement étiqueté F ou G. Surtout, au 1^er juillet 2023, une partie des logements notés G deviendront indécents, ne pouvant donc plus être loués.

En 2025, ce sera au tour de tous les logements classés G ; en 2028, de ceux classés F, et en 2034, de ceux classés E. La notation du logement est, de ce fait, devenue un enjeu crucial pour les propriétaires pour louer un logement, et sans doute à terme, de le vendre au mieux. D’où la nécessité d’avoir un DPE fiable.

Le DPE est en principe valable 10 ans. C’est le cas de ceux établis depuis le 1er juillet 2021. Avec deux exceptions : les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ne sont valables que jusqu’à fin 2022. Ceux effectués entre 2018 et le 1er juillet 2021 ne le sont que jusqu’à fin 2024.

4,8 millions, c’est le nombre estimé de passoires thermiques en France.

Débuts difficiles du DPE

Comment l’expliquer ? D’abord par la prise en compte des factures par l’ancien DPE, certains logements étant surchauffés. Ensuite, rapportent les professionnels, par la pression d’agents immobiliers, qui n’hésitaient pas à changer de prestataire si leur partenaire diagnostiqueur notait un peu trop souvent en dessous de la lettre D. Maintenant que le DPE est opposable, de telles libertés ne sont plus permises.

Par ailleurs, des observateurs soulignent qu’avec un DPE opposable, la nouvelle responsabilité juridique des diagnostiqueurs et, parfois, le temps trop court accordé à la réalisation du diagnostic incitent certains à réduire le risque en répondant « Je ne sais pas » dans le logiciel de base, au moindre doute sur le bâti ou les équipements. Ce qui participerait à expliquer le nombre croissant de mauvaises notes.

Parcours semé d’embuches

Les contraintes pesant sur les propriétaires de passoires thermiques sont telles qu’ils n’ont guère, en l’état, d’autre choix que d’accélérer leurs travaux.
Dans les immeubles collectifs, la copropriété s’oppose souvent aux travaux. Pourtant, il est juste qu’elle y participe. Car sur le plan de la performance énergétique des logements, il peut y avoir des différences sur les notes entre logements.
Parfois, ce sont les services urbanisme des mairies qui refusent leur autorisation de travaux, notamment pour l’isolation des murs par l’extérieur lorsque l’immeuble est classé. Les contentieux risquent de se multiplier.

Une accélération de mises en vente

Cette profusion de logements mal notés ne fait pas, en tout cas, les affaires des propriétaires qui, parfois, jettent l’éponge en mettant en vente leurs logements. Les professionnels de la transaction le remarquent tous. C’est compliqué pour les propriétaires ayant une petite retraite, et devant reloger les locataires le temps d’effectuer les travaux. 

Les propriétaires ont pourtant intérêt, s’ils tiennent à conserver leurs revenus immobiliers, à établir une étude détaillée de leurs besoins en travaux, du coût de ces derniers et des aides financières disponibles (MaPrimeRénov’ individuelle ou collective en copropriété, primes énergie liées aux certificats d’économie d’énergie, prêt à taux zéro, prêt avance rénovation…). En les cumulant, ils peuvent financer entre 25 % et 50 % du montant des travaux.

Attention toutefois à définir les priorités, et il vaut mieux se concentrer sur ce qui a vraiment un impact sur la facture thermique, comme le système de chauffage ou l’isolation.

                                                                               J-P.B