Les Echos des Retraités n° 199 septembre 2024

Selon la forme de l’union (mariage, pacs, concubinage), le survivant n’a pas la garantie de conserver son logement quand l’un des membres du couple décède.

Le logement familial bénéficie d’une protection spéciale. Après le décès de son époux ou épouse, le conjoint survivant peut rester dans les lieux avec ses meubles pendant au moins un  an (droit temporaire). Et, souvent, il peut continuer à l’occuper sa vie durant (droit viager d’habitation). Parfois, enfin, il peut faire jouer son droit à en devenir le seul propriétaire (attribution préférentielle).

Les partenaires pacsés et les concubins en union libre ont des droits réduits sur la résidence principale, voire, dans certains cas, pas de droit du tout. Il est possible de recourir à différents outils, de manière anticipée, pour faire du sur-mesure et préserver le logement. 

Que devient le logement après le décès d’un époux ?

Pendant l’année qui suit le décès, l’époux survivant a le droit de rester gratuitement dans son logement, peu importe qu’il ait été acheté en commun ou seulement par le défunt, du moment qu’il se trouve dans la succession. Par contre, si l’époux décédé était seulement usufruitier de son logement, à son décès, le bien revient aux nus-propriétaires et échappe à sa succession.

C’est le cas par exemple s’il a donné à ses enfants la nue-propriété du logement, sans prévoir que l’usufruit qu’il a gardé reviendra ensuite à son conjoint (usufruit successif). Ce droit de jouissance temporaire d’un an ne porte que sur la résidence principale du conjoint survivant (et son mobilier) mais pas sur sa résidence secondaire. Il concerne le logement dans lequel il vit, la loi n’exigeant pas que les époux cohabitent au jour du décès.

Ce droit temporaire, attribué au conjoint en sa qualité d’époux, et non d’héritier, vient en plus de sa part d’héritage. Même si le logement était loué par le couple, la protection continue à jouer sans avoir à signer un nouveau bail à son nom. Et il peut exiger que la succession lui rembourse ses loyers, au fil de leur règlement.

Si le défunt possédait son bien en indivision avec d’autres personnes (frères et sœurs, enfants d’une précédente union…), l’époux peut aussi rester un an dans les lieux et être remboursé par la succession de l’indemnité d’occupation qui pourrait lui être réclamée.

Faire jouer son droit viager

Dans le délai d’un an après le décès, le conjoint survivant peut se prévaloir de son droit viager qui lui permet de continuer à occuper son domicile, jusqu’à son décès, avec l’usage de ses meubles. Ce droit viager n’est pas automatique. Le conjoint survivant doit manifester sa volonté d’en bénéficier dans les 12 mois qui suivent le décès. Le seul maintien dans le logement familial ne vaut pas option, même tacite.

Le conjoint peut être privé de ce droit permanent au logement par son époux, si ce dernier l’a spécifié dans un testament notarié. Une situation qui se rencontre souvent dans des familles recomposées.

Pour ne pas bloquer le logement durant des décennies après le décès, une autre protection que le droit viager peut éventuellement être organisée, comme le legs d’une somme d’argent ou d’un usufruit sur un autre bien, ou encore la souscription d’une assurance vie au profit de l’époux survivant. 

La loi prévoit des cas dans lesquels le droit viager ne joue pas : quand le défunt était propriétaire du logement familial en indivision avec un tiers (des frères et sœurs ou des enfants nés d’une précédente union, par exemple) ou lorsque le logement familial se trouve en location.

Renonciation à la succession : débat sur le droit viager

Pour échapper au paiement des dettes du défunt, le conjoint survivant peut renoncer à la succession. Le droit temporaire, qui naît du mariage, est maintenu. En revanche, la réponse n’est pas tranchée pour le droit viager, de nature successorale.

La protection viagère n’est pas toujours garantie

Quand le domicile conjugal est détenu via une société civile immobilière (SCI), le logement appartient à la société, et non aux époux, et la protection ne joue pas.

Des précautions peuvent être prises, comme prévoir dans les statuts un droit d’associé sur la résidence principale, voire l’octroi d’un titre d’occupation au bénéfice des époux. Un testament peut être aussi une option pour renforcer les droits de l’époux associé sur le logement.

Des précautions s’imposent également lorsque le logement habité par le couple a été donné à l’époux décédé grâce à une donation assortie d’une clause « de retour conventionnel ». Si le donataire décède sans laisser d’enfant, le bien revient alors immédiatement dans le patrimoine de celui qui l’a donné. Tout se passe donc comme si la donation n’avait jamais existé.

De manière générale, pour garantir au mieux la protection du conjoint sur le logement, il est conseillé aux époux de procéder entre eux à une donation au dernier vivant, ou d’adapter leur régime matrimonial.

L’attribution préférentielle

À côté des droits spécifiques sur le logement familial, il existe une autre protection, encore supérieure, qui permet au conjoint survivant de se voir attribuer la pleine propriété de la résidence principale et de son mobilier, et ce en priorité sur tous les héritiers : l’attribution préférentielle. Mais celle-ci n’est pas gratuite. Si la valeur du logement est supérieure à la part de l’époux survivant dans la succession, il doit régler aux autres héritiers une contrepartie, appelée « soulte ». En principe payable comptant lors du partage de la succession.

Le partenaire de pacs bénéficie aussi de ce droit, mais uniquement si le défunt l’a prévu dans un testament.

Les couples pacsés ou concubins sont moins protégés

Ni le partenaire de pacs ni le concubin ne bénéficient du niveau de protection assuré à l’époux survivant. Les pacsés sont un peu mieux lotis, avec un droit temporaire au logement d’un an à compter du décès, la continuation ou le transfert du bail à leur nom et l’attribution préférentielle de la résidence principale. Cela évite, si le bien n’appartenait qu’au défunt, que ses héritiers soient tentés d’expulser aussitôt le partenaire, devenu occupant sans droit ni titre.

Mais, contrairement au conjoint survivant, le partenaire peut en être privé par testament du défunt. Surtout, il n’est pas éligible au droit viager. Pour le protéger davantage, un testament avec un legs d’usufruit de la résidence principale, exonéré de droits de succession, peut être envisagé.

Pour les concubins, la protection légale est réduite à portion congrue. Elle se résume au maintien dans le logement avec continuation du bail s’il a été conclu par les deux concubins ou avec son transfert, à condition que le concubin ait partagé la vie du locataire pendant au moins un an avant son décès. D’autre part, un concubin n’est, par ailleurs, pas héritier de l’autre.

Si le couple a acheté le logement en indivision, le survivant n’a donc droit qu’à la part lui appartenant. Plusieurs solutions sont envisageables pour assurer au concubin ou au partenaire une meilleure protection, par exemple, la souscription d’un contrat d’assurance vie à la fiscalité intéressante où encore, le legs par voie testamentaire. Mais il est restreint à la quotité disponible en présence d’enfants.

Dans tous les cas, l’intervention d’un notaire est conseillée.

J-P.B